V tomto článku vám ukážeme, kolik starostí vzniká každému, kdo vlastní byť jen jeden jediný byt na pronájem. Sami si zhodnotíte, jestli skutečně chcete těmto povinnostem věnovat svůj volný čas (a udělat si z pronájmu bytu druhý, byť zkrácený úvazek), nebo raději zaplatíte správci.

Coby pronajímatel máte každý rok také svoje daňové povinnosti – budete muset začít podávat daňové přiznání, i pokud pronajímáte jen jeden jediný byt. Znamená to pečlivě shromažďovat všechny podklady, abyste si mohli odpočítat výdaje (na nábytek, opravy, dopravu, daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti, úroky z hypotečního úvěru). Pak musíte požádat účetní aby vám přiznání zpracovala.

Jakmile budete hotovi s péčí o samotný byt a svoje pronajímatelské podnikání, přijde pravděpodobně výzva, ať se zúčastníte důležitého hlasování společenství vlastníků jednotek (řečeného SVJ), takže budete muset cestovat před půl Prahy do prádelny vašeho činžovního domu a přežít (i víckrát ročně) nudnou schůzi.

Rizika a stres převeďte na správce

Měli byste vědět, že výše uvedený scénář možná není nejlepší možný (nájemníci mohou zůstat i dva nebo tři roky, když máte štěstí), ale rozhodně je ještě poměrně optimistický. Problémy s nájemníky se mohou stát noční můrou – od ničení bytu přes neplacení nájmu až po problémy se sousedy. Pokud nevěříte, použijte Google, kde o příběhy není nouze. Jedná se o nepříjemné záležitosti, které vám mohou vzít hodiny jednání a v nejhorších případech mohou skončit až u právníka nebo dokonce u soudu.

Pokud se tedy rozhodnete o byt pečovat sami, je to tak trošku sázka do loterie, což znamená pro mnohé majitele nemovitostí kontinuální stres. S vašimi nájemníky může být vše v pořádku, ale také nemusí. Když si najmete správce, všechen ten stres převedete na něj a dobře víte, kolik vás to bude stát. Obětovat 10 % z nájmu je nejjednodušší cesta, jak se zbavit rizika spojeného s investičními nemovitostmi a udělat z pronájmu nemovitosti zdroj příjmů, který je předvídatelný, co se týče peněz i vašeho volného času. I s jedním bytem to stojí za to.

Pojďme si vzít konkrétní příklad, kolik vás to bude stát. Představme si, že vlastníte jeden byt 2+kk v činžovním domě v pražských Holešovích, v Karlíně nebo třeba na Smíchově. Aktuálně ho můžete pronajmout určitě minimálně za 15 000 Kč plus poplatky. Správa nemovitosti vás bude stát 10 % z měsíčního nájmu, tedy 1 500 Kč. Důležité je dodat, že jenom v měsících, kdy je byt pronajat – to znamená, že nikdy nebudete muset na správce „doplácet ze svého“. Vyplatí se to? Posuďte sami:

Shánění nájemníků zabere měsíc nebo dva (každý rok)

Sen o tom, že nájemníci zůstanou déle než rok, se může splnit. Ale coby pragmatik musíte počítat s tím, že se nesplní. Hledat nové nájemníky přitom znamená minimálně měsíc intenzivních starostí. Těm stávajícím musíte oznámit, že končí, a požádat je o vystěhování. Prázdný byt je třeba uklidit, opravit a vymalovat. Teprve pak můžete interiér vyfotit a vložit inzerát na realitní servery. Odtud vám začne týž den volat a psát řada zájemců. Na prohlídku obvykle budou chtít všichni přijít večer po práci.

Samotný výběr nájemníků může být poměrně stresující, protože potřebujete odhalit a vyloučit budoucí neplatiče nebo jinak problémové zájemce, abyste si zajistili pokud možno klidný rok. Jednání o smlouvě, kauci a podmínkách nájmu (u právníka, za kterého budete muset zaplatit) může zabrat také několik týdnů. Předání bytu je otázka několika minut, pokud si připravíte předávací protokol už doma, ale převod služeb a energií na nové nájemníky bude od vás vyžadovat rozhodně určitou časovou investici.

Nájemníci minimálně v prvních týdnech ještě několikrát zavolají a budou žádat vysvětlení ke spotřebičům, opravy drobných vad, které našli, a podobně. Možná párkrát zvednou telefon i sousedi. Budete jim muset vysvětlovat hlasitou kolaudační party, neustále štěkajícího psa, zvuk vrtačky při montování poliček a jiné věci.

Pravidelná péče o byt nikdy nekončí

Jakmile se nájemníci nastěhují, skončil váš intenzivní měsíc (nebo dva), ale péče o byt nekončí. Kontrolovat musíte každý měsíc platbu nájemného na vašem účtu, abyste včas odhalili nesrovnalosti a poslali nájemníkům výzvu k nápravě, s výhružkou výpovědi z nájmu. Samotný byt se vyplatí zkontrolovat na předem oznámené návštěvě jednou za půl roku, abyste mohli zjistit případné vážné poškozování vašeho majetku ze strany nájemníků. U té příležitosti můžete rovnou provést odečet energií.

Coby pronajímatel máte každý rok také svoje daňové povinnosti – budete muset začít podávat daňové přiznání, i pokud pronajímáte jen jeden jediný byt. Znamená to pečlivě shromažďovat všechny podklady, abyste si mohli odpočítat výdaje (na nábytek, opravy, dopravu, daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti, úroky z hypotečního úvěru). Pak musíte požádat účetní aby vám přiznání zpracovala.

Jakmile budete hotovi s péčí o samotný byt a svoje pronajímatelské podnikání, přijde pravděpodobně výzva, ať se zúčastníte důležitého hlasování společenství vlastníků jednotek (řečeného SVJ), takže budete muset cestovat před půl Prahy do prádelny vašeho činžovního domu a přežít (i víckrát ročně) nudnou schůzi.

Rizika a stres převeďte na správce

Měli byste vědět, že výše uvedený scénář možná není nejlepší možný (nájemníci mohou zůstat i dva nebo tři roky, když máte štěstí), ale rozhodně je ještě poměrně optimistický. Problémy s nájemníky se mohou stát noční můrou – od ničení bytu přes neplacení nájmu až po problémy se sousedy. Pokud nevěříte, použijte Google, kde o příběhy není nouze. Jedná se o nepříjemné záležitosti, které vám mohou vzít hodiny jednání a v nejhorších případech mohou skončit až u právníka nebo dokonce u soudu.

Pokud se tedy rozhodnete o byt pečovat sami, je to tak trošku sázka do loterie, což znamená pro mnohé majitele nemovitostí kontinuální stres. S vašimi nájemníky může být vše v pořádku, ale také nemusí. Když si najmete správce, všechen ten stres převedete na něj a dobře víte, kolik vás to bude stát. Obětovat 10 % z nájmu je nejjednodušší cesta, jak se zbavit rizika spojeného s investičními nemovitostmi a udělat z pronájmu nemovitosti zdroj příjmů, který je předvídatelný, co se týče peněz i vašeho volného času. I s jedním bytem to stojí za to.

Bydlení je citlivá věc, a proto právo nájemníka na bydlení je chráněno občanským zákoníkem. Coby pronajímatel byste měli znát nazpamět situace, kdy můžete nájem vypovědět, a naopak si být vědomi případů, kdy s nájemníky nenaděláte (skoro) nic.

Klíčové bude, zda jste uzavřeli nájem na dobu určitou, nebo neurčitou. Jednoznačně doporučujeme uzavírat nájemní smlouvy na dobu jednoho roku. V případě jakýchkoli problémů pak můžete jednoduše po roce nájem ukončit i bez vysvětlování. Ale pozor – jakmile rok skončí, písemně vyzvěte nájemce, ať se vystěhuje. Pokud na to zapomente a necháte nájemce užívat byt po dobu dalších tří měsíců, platí podle zákona, že nájem je znovu ujednán na tutéž dobu, tedy se prodlouží automaticky.

Jsou situace, kdy můžete dát výpověď i nájemníkům, kteří s vámi podepsali smlouvu na dobu neurčitou, nebo jim běží doba určitá. Většinou bude důvodem pro výpověď z nájmu bytu porušení povinností ze strany nájemce. Tady je rozhodující, jestli toto porušení hodnotí zákon jako „hrubé“ nebo „zvlášť závažné“. V prvním případě musíte dát nájemníkovi tříměsíční výpovědní lhůtu, v tom druhém můžete žádat, aby skončil pronájem okamžitě (nájem zaniká ihned, ale nájemce je povinen odevzdat byt co nejdříve, ovšem nejpozději do jednoho měsíce).

Kdy můžete dát okamžitou výpověď z nájmu

• Do určité míry záleží na individuálním posouzení, jak závažný je prohřešek nájemce. A je nutno také dodat, že nájemce má právo vznést proti výpovědi námitky a nechat klíčovou výpověď z nájmu přezkoumat soudně (ve lhůtě dvou měsíců od převzetí výpovědi). Vy ho navíc musíte na toto právo upozornit. Druhou vaší povinností je ještě před doručením výpovědi zaslat nájemci výzvu, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování. Jinak je výpověď z nájmu bytu neplatná.Zvlášť závažným porušením povinností nájemce se podle zákona rozumí zejména:neplacení nájmu a nákladů na služby po dobu alespoň tří měsíců;
  poškozování bytu závažným nebo nenapravitelným způsobem;
  způsobování jinak závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí;
  užívání bytu neoprávněně jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Kdy dát výpovědní lhůtu tři měsíce

Dopouští-li se nájemce nikoli „zvlášť závažného“, ale pouze „hrubého“ porušení svých povinností, musíte mu ze zákona dát na opuštění bytu tři měsíce. Jsou to zejména tyto důvody:

• přes nesouhlas pronajímatele dá nájemce celý byt do dalšího podnájmu jiné osobě, aniž v bytě sám trvale bydlí;
• dluh na nájemném a na službách za dobu kratší než tři měsíce;
• nájemce je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází;
• jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu (např. nájemce sbírá odpadky, které nesnesitelně zapáchají či hrozí požár).

Další oprávněné důvody pro výpověď z nájmu bytu

Porušení povinností ze strany nájemce samozřejmě není jediná situace, kdy je možné ukončit nájem. V případě nájmu sjednaného na dobu určitou je tu ještě specifický scénář, kdy byt má být vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s ním naložit tak, že ho nebude možné vůbec užívat. V takovém případě platí rovněž tříměsíční výpovědní lhůta.

Mnohem častější ovšem bude situace, kdy majitel bytu nebo jeho rodinní příslušníci, případně jmenovitě rozvedený manžel se chtějí sami nastěhovat a začít v bytě bydlet. Je-li byt pronajatý na dobu neurčitou, můžete požadovat v takové situaci, aby se nájemce vystěhoval do tří měsíců. Ale pozor! Uvedete-li ve výpovědi tento důvod, ale potom byt nevyužijete do jednoho měsíce od jeho vyklizení, vzniká vám povinnost provést klíčovou výpověď z nájmu opět původnímu nájemci, nebo mu nahradit škodu.

Závěrem tedy poučení: dobře si rozmyslete, jaké důvody uvedete ve výpovědi, protože nájemníci mají možnost se odvolat k soudu. Primárně zkuste využít smírnou možnost, o které jsme tady dosud nemluvili – ukončení nájmu dohodou. Vyhnete se mnoha budoucím problémům. A samozřejmě, nájem uzavírejte vždy na dobu určitou.