Experti se shodují, že nový občanský zákoník v roce 2014 významně zvýšil ochranu nájemníků, často bohužel na úkor majitelů nemovitostí. V tomto článku postihneme čistě práva a povinnosti pronajímatele, příště se budeme věnovat právům a povinnostem nájemníka. Rozumí se tedy samo sebou, že kromě níže uvedeného mají pronajímatelé rovněž povinnost respektovat veškerá práva nájemníků (například chovat zvíře, kouřit nebo přistěhovat osobu blízkou), tak jak budou uvedena příště. Práva a povinnosti pronajímatele bytu jsou klíčovými aspekty, které ovlivňují fungování nájemního vztahu a vzájemné interakce mezi majitelem nemovitosti a nájemníkem.

Povinnosti

Předat byt nájemci

Základní povinností pronajímatele je dát nájemníkovi byt do užívání, tedy zpřístupnit ho k nastěhování a předat mu klíče. Kdy se tak stane, můžete upravit ve smlouvě a záleží to na dohodě obou stran. Pokud ovšem ve smlouvě termín není, měli byste nájemníkovi předat byt k prvnímu dni měsíce následujícího po podpisu smlouvy.

Poskytnout služby

Majitel bytu a nájemník by si měli ve smlouvě ujednat, které služby zajistí pronajímatel a jak bude probíhat rozúčtování. Zákoník uvádí, že chybí-li takové ujednání, pronajímatel by měl zajistit nezbytné služby, a to konkrétně: dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

Pronajímatel má navíc povinnost doručit nájemci zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období  vyúčtování za minulý kalendářní rok. Nájemníkovi se pak vrací přeplatky, nebo naopak pronajímatel žádá doplacení nedoplatku.

Udržovat byt a dům

Jako pronajímatel máte povinnost udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. V domě se má udržovat náležitý pořádek, jehož definice je v zákoníku poměrně vágní. Je to pořádek „obvyklý podle místních poměrů“. Postačí jednoduše najmout úklidovou firmu na úklid společných prostor a platit ji v rámci poplatků.

V bytě má potom pronajímatel povinnost zajišťovat opravy, ale pozor – nikoli všechny! Podle nového občanského zákoníku provádí běžnou údržbu a drobné opravy nájemce. Co se tím konkrétně rozumí, to se dočtete v tomto nařízení vlády z ledna 2016. Důležité je, že nejde jenom o to, jaká oprava to je, ale také kolik oprava stojí a kolik jich ročně proběhne. Náklad na jednu drobnou opravu by neměl přesáhnout 1000 Kč, součet nákladů za drobné opravy za rok by neměl přesáhnout částku rovnající se 100 Kč/m² podlahové plochy bytu. To je například u bytu 50 m2 celkem 5000 Kč. Jakmile by měl nájemník zaplatit více, už se opravy nepovažují za drobné a půjdou na účet pronajímatele.

Pokud se jedná o vadu, kterou má odstranit pronajímatel, měl by tak učinit bez zbytečného odkladu, tedy v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil. Pokud by tak majitel neučinil, mohl by nájemník žádat přiměřenou slevu z nájemného, pokud vznikly podstatné obtíže v užívání bytu. Nájemník také může provést opravu sám a pronajímateli vznikne povinnost nahradit mu odůvodněné náklady.

Práva

Vybírat nájemné

Nyní se konečně dostáváme k veselejšímu tématu – jaká vám jako pronajímateli vznikají práva. Prvním z nich je vybírat nájemné. Jeho výše musí být uvedena v nájemní smlouvě a záleží na dohodě mezi vámi a nájemníky. Pokud chcete vědět, jak stanovit tržní nájemné, doporučujeme článek Co byste měli vědět o stanovení výše nájemného.

S nájemníky si můžete také ve smlouvě ujednat každoroční zvyšování nájemného, což může být výhodné zvlášť v současné době, kdy tržní nájemné v Praze každým rokem stoupá. I pronajímatel, který takovou dohodu ve smlouvě s nájemníky nemá, může písemnou formou navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

-> Jeho výši podle tohoto nařízení vlády z r. 2013 můžete určit dvěma způsoby: znaleckým posudkem nebo na základě prokazatelného doložení výše nájemného u nejméně tří srovnatelných bytů.

Zvyšování nájemného má však ještě jeden háček: navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nesmí být vyšší než dvacet procent.

Neplacení nájemného (déle než tři měsíce) se považuje za zvlášť závažné porušení povinností nájemníka, znamená okamžitou výpověď.

Pojistit se kaucí

Máte právo také pojistit se zaprvé proti neplatičům a za druhé proti škodám, které by mohly vzniknout na pronajatém bytě. Nástrojem pro takové pojištění je tzv. kauce nebo podle aktuální právní úpravy jistota. Podle zákoníku nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného, obvyklá je výše jednoho nebo dvou měsíčních nájmů. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci, ale započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží nebo jaká škoda vznikla během užívání bytu.

Kontrolovat byt

Nárok máte také na prohlídku bytu, pokud o tom informujete nájemníky předem. Ti vám musí umožnit přísup za účelem kontroly, nebo také za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci. Předchozí oznámení se nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě.

Zakázat stěhování dalších osob

Pronajímatel má také právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. To ovšem neplatí, jedná-li se o osobu blízkou (manžel, rodiče, prarodiče, děti, vnoučata, sourozenci nebo partner). Pronajímatel má ovšem zároveň právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu, to znamená, že všechny osoby mohou žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.

Pronajímatel má také právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s tím, aby nájemník dal byt dále do podnájmu třetí osobě, případně smluvně podnájem rovnou zakázat. Zřídí-li nájemce třetí osobě užívací právo k věci bez souhlasu pronajímatele, považuje se to za hrubé porušení nájemcových povinností způsobující pronajímateli vážnější újmu.

Zamítnout změny a úpravy

Jako pronajímatel máte také právo zamítnout úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu, kterou nájemník chce provést, pokud ovšem není nezbytná vzhledem k zdravotnímu postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí. Souhlasí-li pronajímatel se změnou, souhlas musí dát písemně. Při skončení nájmu odstraní nájemce změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá.

Vypovědět nájem

Poruší-li nájemce své povinnosti, má pronajímatel právo vypovědět nájem. Psali jsme o tom detailněji v článku Kdy můžete dát nájemci výpověď z nájmu bytu? Pronajímatel má také právo na úhradu pohledávky vůči nájemci zadržet movité věci, které má nájemce na věci nebo v ní.

-> Chcete znát do detailů všechna práva a povinnosti pronajímatele? Zde najdete plné znění nového občanského zákoníku o nájmu, přečtěte si ho!

Jak postupovat při stanovení výše nájemného, abyste se dostali na maximum možného výdělku? Dobře známé pravidlo říká: Pokud se pronajal byt příliš rychle, nabízeli jste ho pod cenou, a pokud naopak zůstává na realitních serverech viset příliš dlouho, je předražený.

Oběma nepříjemným situacím se vyhnete jen tehdy, když stanovíte nájemné správně hned napoprvé. Upravovat cenu až průběžně podle zájmu o inzerát rozhodně nedoporučujeme. Potenciální nájemníci si toho určitě všimnou, protože sledují nabídky pečlivě, a budou vás považovat za nedůvěryhodného.

Pravidlo č. 1: výše nájemného bez služeb

Výši nájemného a zálohy na služby uvádějte zvlášť, ať už se rozhodnete přepsat elektřinu a další služby na nájemníka, nebo bude nájemník hradit zálohy na služby přímo vám (co je výhodnější, o tom si řekneme někdy příště, sledujte náš FB). Za prvé, uvádět nájemné bez záloh je běžná praxe na realitních serverech, takže pokud bude u vás částka včetně služeb, váš byt bude vypadat zbytečně dražší než u konkurence. Za druhé, cena služeb a výše záloh se mohou měnit rok od roku, ale ve smlouvě potřebujete mít uvedeno jednoznačně, jaká je výše samotného nájemného.

Sledujte na trhu konkurenční byty

Prvním krokem k určení tržní ceny vašeho bytu bude pohled na realitní servery. Hledejte inzeráty na byty, které jsou co nejpodobnější tomu vašemu ve všech myslitelných ohledech. Nejdůležitější jsou tyto:

1. Lokalita

Tržní ceny pronájmů se v Praze velmi liší v závislosti na lokalitě. A zdaleka nemluvíme jenom o čtvrti, ideální je srovnávat byty v téže ulici nebo jen v okruhu pár set metrů. S lokalitou úzce souvisí různé další ukazatele, jako je dopravní dostupnost (v blízkosti zastávky metra můžete pronajmout byt mnohem dráž než v lokalitě, která je dostupná pouze autobusem). A klíčové měřítko je občanská vybavenost, což je souhrnný pojem pro obchody, restaurace, kavárny, služby, sportoviště, školy, školky, parky, hřiště a všechna další lákavá místa v okolí.

2. Velikost

Hned druhý nejdůležitější parametr pro určení trží ceny pronájmu je velikost vašeho bytu. Vůbec nejzásadnější je výměra, tedy počet metrů čtverečních. Dispozice je taky velmi důležitá, protože například byt 3+kk může mít stejnou výměru jako byt 2+1, ale ten první budete moci pronajmout za vyšší cenu. Důležité je samozřejmě i dispoziční řešení, protože velmi nepraktické řešení, které občas najdeme v pražských činžácích, může cenu bytu snižovat.

3. Další parametry

Až po lokalitě a velikosti bytu začínají ovlivňovat cenu další parametry vašeho bytu. K těm důležitým patří zejména vybavení (žádné vybavení bývá často lepší než staré a ošklivé, ale důležité jsou spotřebiče), materiál (rozdíl mezi panelákem a činžovním domem se obvykle projeví už v lokalitě), patro (byty v přízemí a v podkroví bývají levnější), výtah (pokud ho bytový dům nemá, může to být problém), orientace oken, parkovací stání a garáž a mnoho dalších.

Hlídejte nabídky dlouhodobě

Abyste správně určili tržní cenu, měli byste dlouhodobě sledovat trh s byty podobnými tomu vašemu. Pokud se totiž podíváte na realitní servery až tehdy, když sháníte nového nájemníka, žádný podobný byt zrovna nemusí být v nabídce. Lepší je proto nastavit si tzv. hlídacího psa nebo podobnou funkci, kde můžete zadat parametry svého bytu a sledovat stejné nabídky v dané lokalitě.

Díky této funkci budete schopni také pozorovat, jak rychle tyto byty z nabídky mizí. Teprve podle reakcí zájemců totiž zjistíte, jestli uvedená (nabídková) cena skutečně byla také cenou tržní. Pokud byt zmizí do několika dnů, cena mohla zřejmě být i vyšší. Pokud se inzeruje měsíc a déle, je pravděpodobně předražený, nebo existuje jiná překážka pro jeho pronájem.

Cenové mapy a databáze realitek

Jak vidíte, získat přehled o tržních cenách pronájmu je dlouhodobá, v podstatě nikdy nekončící práce. Výrazně jednodušší podmínky mají realitní kanceláře a další firmy, které mají přístup k tzv. cenovým mapám a databázím klientů, které prozrazují, za jaké ceny se skutečně pronajaly byty v různých pražských lokalitách v posledním roce. Díky těmto databázím je možné udělat mnohem spolehlivější a přesnější výpočet tržní ceny.

-> Máte zájem o profesionální odhad tržního nájmu?
Obraťte se na nás. Zpracujeme vám ho bezplatně.

Co riskujte při stanovení výše nájemného?

Riziko špatného stanovení výše nájemného byste neměli podceňovat. Jak jsme uváděli v úvodu, pokud budete nabídkovou cenu během inzerování často měnit, riskujtete ztrátu důvěryhodnosti, protože zájemci o bydlení uvidí, jak cenu neustále měníte. Příliš nízká cena pak povede k tomu, že byt pronajmete velmi rychle, možná se tedy budete radovat z úspěchu. Jenže vyděláte mnohem méně, než byste za současné situace v Praze vydělat mohli! A to je přece velká škoda. Cenu obvykle fixujete smlouvou o pronájmu na jeden rok, tedy můžete přijít špatným rozhodnutím o 12 000 nebo i více korun. Třetí riziko je možná ještě větší. Když cenu pronájmu přestřelíte, může trvat několik měsíců, než najdete nájemníka. Každý tento měsíc je pro vás ztrátový, pokud je byt prázdný.

Ukážme si to na reálných číslech:

Závěrem tedy doporučujeme věnovat zvýšenou pozoronost stanovení výše nájemného, ještě než byt zainzerujete. Využijte možnosti získat bezplatně profesionální odhad tržního nájemného. Praha je místo, kde jsou obrovské příležitosti vydělat na pronájmu, ale vyžaduje to specifické know-how.

Jakmile se stanete pronajímatelem, vzniká vám povinnost podávat daňové přiznání. Zatímco podnikatelé a OSVČ jednoduše přidají nájemné mezi jiné své příjmy, pro zaměstnance to bude možná první růžový formulář k vyplňování. Nyní si projdeme krok za krokem nejdůležitější dilemata, která musíte při danění příjmů z pronájmu rozhodnout. Později se jim budeme věnovat na tomto blogu ve větším detailu.

1. Příjem fyzické osoby vs. podnikání

Nejprve si odpovězte na první otázku: máte nemovitost zapsanou v obchodním majetku?

• ANO -> jde o příjem z podnikání, tedy daní se podle paragrafu 7 v zákoně o daních z příjmů a příjmy z pronájmu se objevují v příloze č. 1 daňového přiznání
• NE -> řídíte se paragrafem 9 téhož zákona, tedy využijete přílohu č. 2 v daňovém přiznání. 

Rozdíl ve zdanění není až tak velký, jak dále uvidíme (uplatníte buď paušál 30 % nebo skutečné náklady), ale výhody a nevýhody přesto zvažte.

Nevýhody

Pokud je nájem příjmem z podnikání, musíte z něj odvádět také sociální a zdravotní pojištění, naopak jako fyzické osobě vám tato povinnost nevznikne, respektive vaše odvody se nebudou kvůli pronájmu nemovitosti zvyšovat. Další nevýhoda se dotýká budoucího prodeje nemovitosti: pokud bude v obchodním majetku, ztrácíte nárok na osvobození od daně.

Výhody

Existují situace, kdy podnikatelé budou mít dobrý důvod, aby se nemovitost stala součástí obchodního majetku. Zejména, jste-li v pronájmu ve ztrátě, můžete si snížit celkový zisk z podnikání, a tedy i daň a odvody na sociální a zdravotní pojištění.

2. 30% paušál vs. skutečné náklady

Klíčové rozhodnutí zní: paušál, nebo skutečné náklady?

PAUŠÁL se zdá na první pohled mnohem jednodušší, zejména pokud si podáváte daňové přiznání sami a pokud taky sami spravujete svůj investiční byt. Paušální náklady totiž znamenají, že nemusíte vést žádnou evidenci nákladů skutečných, schovávat účtenky a sčítat všechny položky, které lze uplatnit.

Paušální náklady jsou 30 % z příjmů z pronájmu, maximálně však 600 000 Kč za rok (to odpovídá příjmu 2 miliony Kč, tj. 167 000 Kč měsíčně z nájemného ve všech vašich investičních bytech).

SKUTEČNÉ NÁKLADY však mohou velmi často být vyšší než 30 %, takže se paušálem možná zbytečně připravujete o peníze. Každý rok vám navíc může vyjít výhodněji něco jiného – zejména v případech, kdy jste přidali nějaké byty do svého investičního portfolia, prováděli jste zásadní rekonstrukce, vzali jste si hypotéku a podobně. Doporučujeme proto vést si každý rok evidenci o skutečných nákladech a rozhodovat se podle výpočtu, jestli se vyplatí paušál, nebo ne.

Skutečné náklady musíte ovšem podložit účtenkami a dalšími nezbytnými doklady, které si může finanční úřad vyžádat ještě tři roky zpětně po předložení daňového přiznání.

3. Máte dost vysoké náklady?

Nakonec tedy nebudete mít jinou možnost než spočítat skutečné náklady, pokud nechcete odvést státu více než nutnou částku. Dobrá zpráva je, že do nákladů můžete započítat možná mnohem více, než jste si doposud mysleli. Důležité je především uplatnit odpisy.

Odpisy

Nemovitosti patří do kategorie tzv. dlouhodobého majetku, u něhož dochází k postupnému opotřebení, které je možné díky tzv. odpisům uplatnit v daňovém přiznání jako náklad. Odepisuje se postupně pořizovací cena nemovitosti, a to podle předem stanovených tabulek. Spousta menších pronajímatelů se obává odpisy uplatnit, přitom právě odpisy často představují rozhodující položku, která vaše náklady dostane přes paušálních 30 % a umožní vám ušetřit na daních. Tabulku, podle které se určuje výše odpisů, najdete například tady, ale doporučujeme využít služeb daňového poradce.

Odpisy ovšem nelze uplatnit, pokud daníte paušálem (předpokládá se, že veškeré náklady jsou zahrnuty) a nelze je použít ani u družstevních bytů nebo nemovitostí získaných darem.

Úroky hypotéky

Důležitou položkou v nákladech budou taky úroky hypotéky, kterou jste si vzali na pořízení nemovitosti (o tom, kdy je hypotéka dobrý nápad, jsme psali v článku Investice do realit a hypotéka. Jde to dohromady?). Náklady jsou také poplatky za vedení účtu k hypotečnímu úvěru.

Další náklady

Mezi další skutečné náklady, které můžete zahrnout do daňového přiznání, patří pojištění nemovitosti, roční daň z nemovitosti, náklady na opravy a údržbu, poplatky do fondu oprav (naopak do nákladů nepatří zálohy na energie), zpracování daňového přiznání, provize realitnímu makléři nebo také fixní měsíční platba za správu nemovitosti a dokonce i paušální výdaj na dopravu motorovým vozidlem.

V rámci naší služby SPRÁVA BYTU NA PRONÁJEM vám budeme připravovat každý rok podklady k daňovému přiznání, abyste se mohli rozhodnout pro co nejvýhodnější postup. Vaše skutečné náklady průběžně evidujeme, abyste nemuseli už nikdy volit paušál jen proto, že je to jednodušší.

-> Domluvte si s námi schůzku a my vám řekneme, jak správa bytu na pronájem funguje.

Na nebývalou popularitu hypotečních úvěrů mezi investory upozornila nedávno Česká národní banka. Reálný podíl hypoték určených pro financování nemovitostí k pronájmu je podle ČNB dokonce vyšší, než kolik banky vykazují. O úvěr žádají jak zkušení investoři, kteří ho chtějí využít jako investiční páku, tak začínající pronajímatelé, kteří vidí hypotéku jako snadnou cestu k realizaci svého snu o doplňkovém příjmu. Cesta to ovšem nemusí být tak bezstarostná, jak se na první pohled zdá.

Co je investiční páka?

Hypoteční úvěr může zafungovat jako tzv. investiční páka, proto si ho často berou i zkušení investoři, kteří mají vlastních zdrojů dostatek. Úvěr totiž umožňuje lépe zhodnotit váš vklad. Ale pozor – páka má smysl tehdy, když potenciál výnosu z investovaných peněz je vyšší než úrok z úvěru. Vyšší zisk ovšem není zadarmo – nese s sebou také vyšší riziko.

Dejme si příklad: Máte na účtu 3 miliony Kč, tedy mohli byste koupit v Praze bez problémů byt 2+kk. Místo toho však peníze rozdělíte a koupíte byty dva, v obou případech s hypotečním úvěrem. Měsíčně tedy získáte dvojí nájem a vložené 3 miliony lépe zhodnotíte. Hrubý výnos zvýšíte, ovšem za cenu vyššího rizika a prodloužené návratnosti investice.

Bohužel, samotný hypoteční úvěr není žádnou zárukou úspěchu ani vyššího výnosu. Vše je třeba pečlivě naplánovat. Ať už jste aktuálně vlastníkem bytu na pronájem s hypotékou, anebo teprve zvažujete investice do realit, měli byste se seznámit se třemi hlavními podmínkami, za kterých hypoteční úvěr může být dobrá cesta k financování bytu na pronájem.

1. Správný poměr zdrojů (50:50)

Ideální poměr vlastních zdrojů a hypotečního úvěru je 50:50. Abyste příliš neriskovali, nesmí v žádném případě překročit měsíční splátka váš příjem z pronájmu koupeného bytu. Naopak doporučujeme ponechat si určitou rezervu.

Zároveň je třeba dostat se na výhodnou úrokovou sazbu, protože jinak pákování výnosu nebude fungovat a vy budete naopak kvůli hypotečnímu úvěru ve ztrátě. Nízké úrokové sazby snáze získáte, pokud udržíte LTV kolem 50 % (LTV je poměr úvěru k hodnotě nemovitosti).

Kdybyste si navíc vzali úvěr na více než 50 % , splácení by trvalo tak dlouho, že by se návratnost vaší investice do realit posunula do nedohledna (má-li odpovídat splátka ceně nájmu, 90 % hodnoty nemovitosti splatíte až za cca 20 – 30 let).

2. Delší investiční horizont

Právě delší investiční horizont je druhá nutná podmínka k tomu, aby se investice do nemovitosti krytá hypotékou dala považovat za úspěšnou. Je to rozhodnutí, které učiníte vy sami v rámci svého investičního plánu: Kdy očekáváte, že se nemovitost stane čistým zdrojem příjmů? S hypotečním úvěrem to nebude rozhodně hned. Ale pro mnohé pronajímatele to nemusí být problém. Nemovitosti jsou totiž tradičně spíš konzervativní investice, kde se obvykle počítá s delší návratností.

Ideální řešení může být hypotéka také pro ty, kterým nezáleží na okamžitém zisku z nájmu, ale chtějí jednou byt použít pro sebe nebo pro svoje děti, až vyrostou. V takovém případě je ideální „nechat si zaplatit“ investici od nájemníků a začít byt aktivně využívat, jakmile bude splacený.

3. Žádné výpadky příjmů

Pokud jste už koupili nemovitost a vzali si úvěr, rozhodnutí o LTV a návratnosti nelze vrátit zpět. Co ovšem stále ovlivnit můžete, to je stabilní příjem z pronájmu, který vám umožní bez problémů pravidelně splácet hypotéku.

Zvýšené riziko, které se pojí si investičními byty zatíženými hypotékou, se vztahuje právě k nejistému příjmu z nájmu. Stát se může mnoho věcí – dlouho nemůžete najít nájemníka, nastěhujete si do bytu notorického neplatiče, nebo dokonce neplatiče dlouhodobě nemůžete z bytu dostat (o tom jsme psali v článku Kdy můžete dát nájemci výpověď z nájmu bytu?). Všechny takové situace povedou k tomu, že splátku budete muset uhradit ze svého. Pokud sami nemáte dostatečné rezervy, můžete se dostat i do problémů se splácením hypotéky a v nejhorším scénáři nakonec o nemovitost přijít.

Jak předejít problémům s výpadky příjmů?

Za prvé doporučujeme naplánovat splátky tak, abyste měli mírnou rezervu. Musíte počítat s tím, že nájemník bude mít smlouvu na dobu určitou (1 rok) a potom může trvat měsíc nebo i dva najít nového, zejména pokud se staráte o všechno jen vy sami. Bezpečnější tedy bude, pokud dokážete pokrýt dvanáct měsíčních splátek hypotéky z deseti nájmů ročně.

K významnému snížení rizika spojeného s nájemníky vede také profesionální správa bytu, kterou nabízí pražská správcovská společnost EAB (jaké komplexní služby jsou zahrnuty, to se dočtete v sekci Bezstarostný pronájem). Snižujeme riziko výpadku příjmů na všech frontách:

• umíme vybrat solventní nájemníky,
• zajišťujeme ve většině případů předání bytu rovnou do rukou nových nájemníků, tedy nedochází k výpadkům po skončení nájemní smlouvy,
• neustále kontrolujeme měsíční platby nájmu na vašem účtu,
• umíme taky efektivně vymáhat pohledávky,
• díky dobrému výběru nájemníků máme limitně 0 % neplatičů, ale jsme připraveni je ve výjimečných případech okamžitě neplatiče vystěhovat a najít nové nájemníky.

Správa nemovitosti je tedy ideální varianta pro všechny pronajímatele, které stresuje závazek měsíčních splátek, protože se rozhodli financovat svoji investici hypotečním úvěrem. Dejte nám na sebe kontakt a my se vám ozveme do druhého dne.

Získejte zpět čas, který vám berou investice do nemovitostí

Možná ještě stále žijete v podobné iluzi jako většina staromódních investorů. Svůj volný čas nepovažujete za náklad ve své investiční rovnici. Možná se díky tomu kocháte vyššími výnosy, ale není to vlastně chyba ve výpočtu? Do nákladů totiž musíte zahrnout nejen náklady finanční, ale také „náklady obětované příležitosti“. Den má jen 24 hodin a každá minuta strávená s nájemníky vás nutně připraví o možnost vydělávat v tomtéž čase peníze, anebo se věnovat rodině, sportu nebo čemukoli jinému.

Pokud jste považovali tuto oběť až do dnešního dne za nezbytnou, nadešela pravá chvíle vzít si zpět všechen ten čas, o který vás nemovitosti připravily. A ne, nechceme vás v žádném případě přesvědčovat, abyste svoje nemovitosti prodali. To by bylo čiré bláznovství! Jsou to přece bezpečné investice s reálnou přidanou hodnotou, které vám přinášejí stabilní výnos. Nemovitosti si nechejte, ale přestaňte jim obětovat svůj volný čas.

Proč využít správu nemovitosti

Váš čas vám nevrátí nikdo jiný než profesionální správce nemovitostí. Jednoduše mu zaplatíte za všechno, co jste až doposud dělali sami. Správce pro vás najde vhodné nájemníky, zajistí podpis smlouvy a výběr kauce, předá jim byt, převede na ně energie, bude kontrolovat platbu nájemného i stav nemovitosti a bude k dispozici, kdykoli budou nájemníci něco potřebovat. Dokonce převezme i ty nejnepříjemnější povinnosti – bude za vás upozorňovat nájemníky na nedoplatky, řešit konflikty a stížnosti sousedů a dokonce i chodit na schůze SVJ.

Kolik vás to bude stát?

U každého správce jinak, pochopitelně. My doporučujeme najít si takovou správcovskou firmu, která nabízí svoje služby za fixní měsíční cenu. Kromě toho, že si zachráníte volný čas, totiž rapidně snížíte svoje investiční rizika, jakmile budete předem znát cenu za měsíční správu, která se nemění, ať už se s nájemníky a bytem děje cokoli. Váš krok tedy zvýší předvídatelnost celé investice. V EAB group zaplatíte za správu 10 % z nájmu měsíčně (minimálně však 990 Kč).

-> Službu si můžete rovnou objednat zde. První měsíc je ZDARMA – nezaplatíte nám ani korunu.

Bezpečnost vaší investice potom vedle fixní ceny zvyšuje ještě jedna podmínka, kterou najdete v ceníku EAB group: platí se jenom v měsících, kdy je váš byt pronajat. Každá odměna za služby správce se tedy strhává z nájmu odvedeného nájemníkem. A pokud nájemníci odejdou, správci mají stejný zájem na tom, aby byt co nejrychleji pronajali, jako vy sami.

Nejvzácnější komodita 21. století? Volný čas

Cenu jsme vám prozradili, takže už pravděpodobně ve vaší hlavě probíhají komplikované výpočty – vyplatí se investovat do správce 10 % z nájmu? Klíčové otázky, které si musíte zodpovědět, zní:

1. Na kolik si ceníte svého volného času? 
2. Kolik jste ochotni zaplatit za minimalizaci rizika?

Zkuste si udělat opravdu poctivou analýzu toho, kolik času jste strávili za poslední rok s vašimi nájemníky. Vezměte si svůj starý kalendář, projděte si ho měsíc po měsíci a započítejte důsledně všechen čas, který vám vzaly vaše investice do nemovitostí. Nezapomeňte ani na daňové přiznání nebo jednání s právníky.

Výpočet bude přesnější, pokud jste v uplynulém roce sháněli nové nájemníky, protože největšími žrouty vašeho času jsou právě inzerce nemovitostí, prohlídky, jednání s realitní kanceláří a starosti spojené s předáváním bytu novým nájemníkům. A při plánování své investice musíte počítat s tím, že nájemní smlouva bude na dobu určitou – na jeden rok – a že se budou nájemníci opravdu stěhovat každý rok.

Jakmile budete mít výsledek (ve dnech, hodinách a minutách), zkuste svůj volný čas ohodnotit. Co jste mohli v tomto čase dělat? Buď použijte svou standardní hodinovou mzdu (sazbu), pokud předpokládáte, že vás nájemníci obrali o část pracovní doby. Alternativní možnost je zkusit „ocenit“ čas strávený s rodinou, přáteli, sportem a podobně. Na závěr si udělejte odhad, kolik peněz byste byli ochotni zaplatit za to, aby se vám tento čas vrátil.

Nezapomínejte, že čas bývá označován za nejvzácnější komoditu 21. století. Zatímco finanční prostředky na vašem účtu se mohou násobit (téměř) donekonečna, počet minut, hodin a dnů vašeho života je přesně dán (a vy nevíte, jak je vysoký). Každým dnem z něj nevyhnutelně ukrajujete nevratnou část.

Na závěr si ještě ohodnoťte, nakolik si ceníte minimalizace rizik, které patří k největším nevýhodám investice do nemovitostí. Tu vám totiž přináší fixní sazba. Z nevyzpytatelné položky „lidský faktor“ se tak stává ve vašem investičním plánu přesných 10 % z nájmu. A zbytek můžete pustit z hlavy. Není to příjemná změna?

V tomto článku vám ukážeme, kolik starostí vzniká každému, kdo vlastní byť jen jeden jediný byt na pronájem. Sami si zhodnotíte, jestli skutečně chcete těmto povinnostem věnovat svůj volný čas (a udělat si z pronájmu bytu druhý, byť zkrácený úvazek), nebo raději zaplatíte správci.

Coby pronajímatel máte každý rok také svoje daňové povinnosti – budete muset začít podávat daňové přiznání, i pokud pronajímáte jen jeden jediný byt. Znamená to pečlivě shromažďovat všechny podklady, abyste si mohli odpočítat výdaje (na nábytek, opravy, dopravu, daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti, úroky z hypotečního úvěru). Pak musíte požádat účetní aby vám přiznání zpracovala.

Jakmile budete hotovi s péčí o samotný byt a svoje pronajímatelské podnikání, přijde pravděpodobně výzva, ať se zúčastníte důležitého hlasování společenství vlastníků jednotek (řečeného SVJ), takže budete muset cestovat před půl Prahy do prádelny vašeho činžovního domu a přežít (i víckrát ročně) nudnou schůzi.

Rizika a stres převeďte na správce

Měli byste vědět, že výše uvedený scénář možná není nejlepší možný (nájemníci mohou zůstat i dva nebo tři roky, když máte štěstí), ale rozhodně je ještě poměrně optimistický. Problémy s nájemníky se mohou stát noční můrou – od ničení bytu přes neplacení nájmu až po problémy se sousedy. Pokud nevěříte, použijte Google, kde o příběhy není nouze. Jedná se o nepříjemné záležitosti, které vám mohou vzít hodiny jednání a v nejhorších případech mohou skončit až u právníka nebo dokonce u soudu.

Pokud se tedy rozhodnete o byt pečovat sami, je to tak trošku sázka do loterie, což znamená pro mnohé majitele nemovitostí kontinuální stres. S vašimi nájemníky může být vše v pořádku, ale také nemusí. Když si najmete správce, všechen ten stres převedete na něj a dobře víte, kolik vás to bude stát. Obětovat 10 % z nájmu je nejjednodušší cesta, jak se zbavit rizika spojeného s investičními nemovitostmi a udělat z pronájmu nemovitosti zdroj příjmů, který je předvídatelný, co se týče peněz i vašeho volného času. I s jedním bytem to stojí za to.

Pojďme si vzít konkrétní příklad, kolik vás to bude stát. Představme si, že vlastníte jeden byt 2+kk v činžovním domě v pražských Holešovích, v Karlíně nebo třeba na Smíchově. Aktuálně ho můžete pronajmout určitě minimálně za 15 000 Kč plus poplatky. Správa nemovitosti vás bude stát 10 % z měsíčního nájmu, tedy 1 500 Kč. Důležité je dodat, že jenom v měsících, kdy je byt pronajat – to znamená, že nikdy nebudete muset na správce „doplácet ze svého“. Vyplatí se to? Posuďte sami:

Shánění nájemníků zabere měsíc nebo dva (každý rok)

Sen o tom, že nájemníci zůstanou déle než rok, se může splnit. Ale coby pragmatik musíte počítat s tím, že se nesplní. Hledat nové nájemníky přitom znamená minimálně měsíc intenzivních starostí. Těm stávajícím musíte oznámit, že končí, a požádat je o vystěhování. Prázdný byt je třeba uklidit, opravit a vymalovat. Teprve pak můžete interiér vyfotit a vložit inzerát na realitní servery. Odtud vám začne týž den volat a psát řada zájemců. Na prohlídku obvykle budou chtít všichni přijít večer po práci.

Samotný výběr nájemníků může být poměrně stresující, protože potřebujete odhalit a vyloučit budoucí neplatiče nebo jinak problémové zájemce, abyste si zajistili pokud možno klidný rok. Jednání o smlouvě, kauci a podmínkách nájmu (u právníka, za kterého budete muset zaplatit) může zabrat také několik týdnů. Předání bytu je otázka několika minut, pokud si připravíte předávací protokol už doma, ale převod služeb a energií na nové nájemníky bude od vás vyžadovat rozhodně určitou časovou investici.

Nájemníci minimálně v prvních týdnech ještě několikrát zavolají a budou žádat vysvětlení ke spotřebičům, opravy drobných vad, které našli, a podobně. Možná párkrát zvednou telefon i sousedi. Budete jim muset vysvětlovat hlasitou kolaudační party, neustále štěkajícího psa, zvuk vrtačky při montování poliček a jiné věci.

Pravidelná péče o byt nikdy nekončí

Jakmile se nájemníci nastěhují, skončil váš intenzivní měsíc (nebo dva), ale péče o byt nekončí. Kontrolovat musíte každý měsíc platbu nájemného na vašem účtu, abyste včas odhalili nesrovnalosti a poslali nájemníkům výzvu k nápravě, s výhružkou výpovědi z nájmu. Samotný byt se vyplatí zkontrolovat na předem oznámené návštěvě jednou za půl roku, abyste mohli zjistit případné vážné poškozování vašeho majetku ze strany nájemníků. U té příležitosti můžete rovnou provést odečet energií.

Coby pronajímatel máte každý rok také svoje daňové povinnosti – budete muset začít podávat daňové přiznání, i pokud pronajímáte jen jeden jediný byt. Znamená to pečlivě shromažďovat všechny podklady, abyste si mohli odpočítat výdaje (na nábytek, opravy, dopravu, daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti, úroky z hypotečního úvěru). Pak musíte požádat účetní aby vám přiznání zpracovala.

Jakmile budete hotovi s péčí o samotný byt a svoje pronajímatelské podnikání, přijde pravděpodobně výzva, ať se zúčastníte důležitého hlasování společenství vlastníků jednotek (řečeného SVJ), takže budete muset cestovat před půl Prahy do prádelny vašeho činžovního domu a přežít (i víckrát ročně) nudnou schůzi.

Rizika a stres převeďte na správce

Měli byste vědět, že výše uvedený scénář možná není nejlepší možný (nájemníci mohou zůstat i dva nebo tři roky, když máte štěstí), ale rozhodně je ještě poměrně optimistický. Problémy s nájemníky se mohou stát noční můrou – od ničení bytu přes neplacení nájmu až po problémy se sousedy. Pokud nevěříte, použijte Google, kde o příběhy není nouze. Jedná se o nepříjemné záležitosti, které vám mohou vzít hodiny jednání a v nejhorších případech mohou skončit až u právníka nebo dokonce u soudu.

Pokud se tedy rozhodnete o byt pečovat sami, je to tak trošku sázka do loterie, což znamená pro mnohé majitele nemovitostí kontinuální stres. S vašimi nájemníky může být vše v pořádku, ale také nemusí. Když si najmete správce, všechen ten stres převedete na něj a dobře víte, kolik vás to bude stát. Obětovat 10 % z nájmu je nejjednodušší cesta, jak se zbavit rizika spojeného s investičními nemovitostmi a udělat z pronájmu nemovitosti zdroj příjmů, který je předvídatelný, co se týče peněz i vašeho volného času. I s jedním bytem to stojí za to.