Bydlení je citlivá věc, a proto právo nájemníka na bydlení je chráněno občanským zákoníkem. Coby pronajímatel byste měli znát nazpamět situace, kdy můžete nájem vypovědět, a naopak si být vědomi případů, kdy s nájemníky nenaděláte (skoro) nic.

Klíčové bude, zda jste uzavřeli nájem na dobu určitou, nebo neurčitou. Jednoznačně doporučujeme uzavírat nájemní smlouvy na dobu jednoho roku. V případě jakýchkoli problémů pak můžete jednoduše po roce nájem ukončit i bez vysvětlování. Ale pozor – jakmile rok skončí, písemně vyzvěte nájemce, ať se vystěhuje. Pokud na to zapomente a necháte nájemce užívat byt po dobu dalších tří měsíců, platí podle zákona, že nájem je znovu ujednán na tutéž dobu, tedy se prodlouží automaticky.

Jsou situace, kdy můžete dát výpověď i nájemníkům, kteří s vámi podepsali smlouvu na dobu neurčitou, nebo jim běží doba určitá. Většinou bude důvodem pro výpověď z nájmu bytu porušení povinností ze strany nájemce. Tady je rozhodující, jestli toto porušení hodnotí zákon jako „hrubé“ nebo „zvlášť závažné“. V prvním případě musíte dát nájemníkovi tříměsíční výpovědní lhůtu, v tom druhém můžete žádat, aby skončil pronájem okamžitě (nájem zaniká ihned, ale nájemce je povinen odevzdat byt co nejdříve, ovšem nejpozději do jednoho měsíce).

Kdy můžete dát okamžitou výpověď z nájmu

• Do určité míry záleží na individuálním posouzení, jak závažný je prohřešek nájemce. A je nutno také dodat, že nájemce má právo vznést proti výpovědi námitky a nechat klíčovou výpověď z nájmu přezkoumat soudně (ve lhůtě dvou měsíců od převzetí výpovědi). Vy ho navíc musíte na toto právo upozornit. Druhou vaší povinností je ještě před doručením výpovědi zaslat nájemci výzvu, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování. Jinak je výpověď z nájmu bytu neplatná.Zvlášť závažným porušením povinností nájemce se podle zákona rozumí zejména:neplacení nájmu a nákladů na služby po dobu alespoň tří měsíců;
  poškozování bytu závažným nebo nenapravitelným způsobem;
  způsobování jinak závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí;
  užívání bytu neoprávněně jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Kdy dát výpovědní lhůtu tři měsíce

Dopouští-li se nájemce nikoli „zvlášť závažného“, ale pouze „hrubého“ porušení svých povinností, musíte mu ze zákona dát na opuštění bytu tři měsíce. Jsou to zejména tyto důvody:

• přes nesouhlas pronajímatele dá nájemce celý byt do dalšího podnájmu jiné osobě, aniž v bytě sám trvale bydlí;
• dluh na nájemném a na službách za dobu kratší než tři měsíce;
• nájemce je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází;
• jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu (např. nájemce sbírá odpadky, které nesnesitelně zapáchají či hrozí požár).

Další oprávněné důvody pro výpověď z nájmu bytu

Porušení povinností ze strany nájemce samozřejmě není jediná situace, kdy je možné ukončit nájem. V případě nájmu sjednaného na dobu určitou je tu ještě specifický scénář, kdy byt má být vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s ním naložit tak, že ho nebude možné vůbec užívat. V takovém případě platí rovněž tříměsíční výpovědní lhůta.

Mnohem častější ovšem bude situace, kdy majitel bytu nebo jeho rodinní příslušníci, případně jmenovitě rozvedený manžel se chtějí sami nastěhovat a začít v bytě bydlet. Je-li byt pronajatý na dobu neurčitou, můžete požadovat v takové situaci, aby se nájemce vystěhoval do tří měsíců. Ale pozor! Uvedete-li ve výpovědi tento důvod, ale potom byt nevyužijete do jednoho měsíce od jeho vyklizení, vzniká vám povinnost provést klíčovou výpověď z nájmu opět původnímu nájemci, nebo mu nahradit škodu.

Závěrem tedy poučení: dobře si rozmyslete, jaké důvody uvedete ve výpovědi, protože nájemníci mají možnost se odvolat k soudu. Primárně zkuste využít smírnou možnost, o které jsme tady dosud nemluvili – ukončení nájmu dohodou. Vyhnete se mnoha budoucím problémům. A samozřejmě, nájem uzavírejte vždy na dobu určitou.

Pronajímatelem se člověk nerodí, nýbrž stává. Někdy do toho spadnete, ani nevíte jak – třeba zdědíte byt po dědečkovi, nebo si najdete životní lásku a vaše garsonka náhle zeje prázdnotou. Jindy si to naopak dobře naplánujete, spočítáte pravděpodobný výnos a stanete se perspektivním investorem. V obou případech ovšem platí, že být majitelem nemovitosti ještě nestačí k úspěchu. Vědět jak pronajmout byt co nejlépe znamená, ohlídat  si těchto pět základních otázek.

1. Jakým pronajímatelem chcete být?

Ještě než začnete shánět nájemníky, ujasněte si svoje cíle. Kolik chcete na pronájmu měsíčně vydělat? Chcete dosáhnout maximálního možného výnosu? Nebo je pro vás důležitější „mít plno a klid“ a hledáte nájemníky, kteří u vás vydrží dlouhé roky? A velmi důležitá otázka: Kolik hodin měsíčně můžete věnovat svým nájemníkům a správě nemovitosti? Jste připraveni shánět nové nájemníky každý rok? Zapište si, jak by měla vaše ideální pronajímatelská kariéra vypadat a podle toho se dál rozhodujte. A díky tomuto teď víte jak pronajmout byt.

2. Pozor, neznalost zákona neomlouvá

Chcete vědět, jak pronajmout byt? Spočítejte si pečlivě všechny náklady: poplatky a příspěvky do fondu oprav, splátky hypotečních úvěrů, provizi realitní kanceláři za hledání nájemníků, každoroční malování a časové náklady na prohlídky, telefonáty se zájemci a nájemníky, kontrolu plateb a zařizování oprav. Pronájem bytů je svázán s poměrně velkým množstvím zákonů, které upravují práva a povinnosti pronajímatelů a nájemníků. Doporučujeme proto nastudovat si detailně aktuální verze souvisejících zákonů, hlavně nový občanský zákoník. Možná budete překvapeni, že si nemůžete dovolit omezovat svoje nájemníky v tom, zda budou mít v bytě zvíře, nebo že neplatiče budete schopni vystěhovat nejdříve po třech měsících. Většina začínajících pronajímatelů počítá s tím, že je pronájem bytů připraví o volný čas, ale může to být i jinak. Správu nemovitosti můžete za fixní měsíční poplatek svěřit profesionálům. Ti vám zajistí, že pravidelná měsíční renta na vašem účtu zůstane jedinou připomínkou toho, že pronajímáte byt. Seznamte se tedy s pravidly hry, dříve než se do toho pustíte!

3. Výši nájmu stanovte podle situace na trhu

Cena, jedno z nejdůležitějších rozhodnutí, která coby pronajímatel uděláte, hraje klíčovou roli v úspěchu pronájmu bytu. Za prvé, vždy stanovujte výši nájmu podle situace na trhu, nikdy podle vašich nákladů, jako jsou splátky hypotéky nebo podobně. Za druhé, v Praze se zejména o byty 2+kk a 3+kk svádí těžký boj. Uvidíte, až vyvěsíte inzerát, že budete moci hned na druhý den uspořádat čtyři prohlídky. Jak pronajmout byt ve vaší lokalitě za aktuální ceny vám nejlépe poradí realitní specialista. Nemá smysl improvizovat, protože můžete zbytečně přijít o peníze, pokud nájem nastavíte příliš nízko.

-> Jak vysoké nájemné můžete vybírat ve vašem bytě? Zjistěte to hned a zdarma!

4. S nájemníky se vyplatí obezřetnost

Výběr spolehlivého nájemníka, se kterým nebudou problémy, je klíčem k úspěchu. Pokud nemáte vyloženě čuch na lidi, vyplatí se obezřetnost. Nebojte se zájemce o pronájem vyzpovídat jako na pracovním pohovoru: kde bydleli dříve, proč odešli, jaké byly jejich vztahy s majitelem bytu a se sousedy, kde nyní pracují a jaká je jejich finanční situace. S výběrem nájemníka vám mohou poradit specialisté, kteří pronajímají byty každodenně, a rozpoznají podezřelé signály lépe než laik. Vždy potom uzavírejte smlouvu na dobu určitou, ideálně na jeden rok.

5. Spočítejte si náklady na pronájem bytů – finanční i časové

Chcete vědět, jak pronajmout byt? Spočítejte si pečlivě všechny náklady: poplatky a příspěvky do fondu oprav, splátky případných hypotečních úvěrů, provizi realitní kanceláři za hledání nájemníků, každoroční malování a časové náklady na prohlídky, telefonáty se zájemci a nájemníky, kontrolu plateb a zařizování oprav. Většina začínajících pronajímatelů počítá s tím, že je pronájem bytů připraví o volný čas, ale může to být i jinak. Správu nemovitosti můžete za fixní měsíční poplatek svěřit profesionálům. Ti vám zajistí, že pravidelná měsíční renta na vašem účtu zůstane jedinou připomínkou toho, že pronajímáte byt.