Kdy můžete dát nájemci výpověď z nájmu bytu?

Bydlení je citlivá věc, a proto právo nájemníka na bydlení je chráněno občanským zákoníkem. Coby pronajímatel byste měli znát nazpamět situace, kdy můžete nájem vypovědět, a naopak si být vědomi případů, kdy s nájemníky nenaděláte (skoro) nic.

Klíčové bude, zda jste uzavřeli nájem na dobu určitou, nebo neurčitou. Jednoznačně doporučujeme uzavírat nájemní smlouvy na dobu jednoho roku. V případě jakýchkoli problémů pak můžete jednoduše po roce nájem ukončit i bez vysvětlování. Ale pozor – jakmile rok skončí, písemně vyzvěte nájemce, ať se vystěhuje. Pokud na to zapomente a necháte nájemce užívat byt po dobu dalších tří měsíců, platí podle zákona, že nájem je znovu ujednán na tutéž dobu, tedy se prodlouží automaticky.

Jsou situace, kdy můžete dát výpověď i nájemníkům, kteří s vámi podepsali smlouvu na dobu neurčitou, nebo jim běží doba určitá. Většinou bude důvodem pro výpověď z nájmu bytu porušení povinností ze strany nájemce. Tady je rozhodující, jestli toto porušení hodnotí zákon jako „hrubé“ nebo „zvlášť závažné“. V prvním případě musíte dát nájemníkovi tříměsíční výpovědní lhůtu, v tom druhém můžete žádat, aby skončil pronájem okamžitě (nájem zaniká ihned, ale nájemce je povinen odevzdat byt co nejdříve, ovšem nejpozději do jednoho měsíce).

Kdy můžete dát okamžitou výpověď z nájmu

• Do určité míry záleží na individuálním posouzení, jak závažný je prohřešek nájemce. A je nutno také dodat, že nájemce má právo vznést proti výpovědi námitky a nechat klíčovou výpověď z nájmu přezkoumat soudně (ve lhůtě dvou měsíců od převzetí výpovědi). Vy ho navíc musíte na toto právo upozornit. Druhou vaší povinností je ještě před doručením výpovědi zaslat nájemci výzvu, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování. Jinak je výpověď z nájmu bytu neplatná.Zvlášť závažným porušením povinností nájemce se podle zákona rozumí zejména:neplacení nájmu a nákladů na služby po dobu alespoň tří měsíců;
  poškozování bytu závažným nebo nenapravitelným způsobem;
  způsobování jinak závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí;
  užívání bytu neoprávněně jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Kdy dát výpovědní lhůtu tři měsíce

Dopouští-li se nájemce nikoli „zvlášť závažného“, ale pouze „hrubého“ porušení svých povinností, musíte mu ze zákona dát na opuštění bytu tři měsíce. Jsou to zejména tyto důvody:

• přes nesouhlas pronajímatele dá nájemce celý byt do dalšího podnájmu jiné osobě, aniž v bytě sám trvale bydlí;
• dluh na nájemném a na službách za dobu kratší než tři měsíce;
• nájemce je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází;
• jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu (např. nájemce sbírá odpadky, které nesnesitelně zapáchají či hrozí požár).

Další oprávněné důvody pro výpověď z nájmu bytu

Porušení povinností ze strany nájemce samozřejmě není jediná situace, kdy je možné ukončit nájem. V případě nájmu sjednaného na dobu určitou je tu ještě specifický scénář, kdy byt má být vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s ním naložit tak, že ho nebude možné vůbec užívat. V takovém případě platí rovněž tříměsíční výpovědní lhůta.

Mnohem častější ovšem bude situace, kdy majitel bytu nebo jeho rodinní příslušníci, případně jmenovitě rozvedený manžel se chtějí sami nastěhovat a začít v bytě bydlet. Je-li byt pronajatý na dobu neurčitou, můžete požadovat v takové situaci, aby se nájemce vystěhoval do tří měsíců. Ale pozor! Uvedete-li ve výpovědi tento důvod, ale potom byt nevyužijete do jednoho měsíce od jeho vyklizení, vzniká vám povinnost provést klíčovou výpověď z nájmu opět původnímu nájemci, nebo mu nahradit škodu.

Závěrem tedy poučení: dobře si rozmyslete, jaké důvody uvedete ve výpovědi, protože nájemníci mají možnost se odvolat k soudu. Primárně zkuste využít smírnou možnost, o které jsme tady dosud nemluvili – ukončení nájmu dohodou. Vyhnete se mnoha budoucím problémům. A samozřejmě, nájem uzavírejte vždy na dobu určitou.